“金利ある世界”は住宅ローン選びが鍵　固定金利型復権下で【フラット35】がさらに使いやすく

住宅ローン金利が上昇基調にあるなか、長期固定金利型住宅ローン【フラット35】が存在感を強めている。住宅価格高騰への対策としてさまざまな制度拡充を打ち出しており、その魅力がさらに高まりそうだ。

住宅価格高騰、地価上昇などにより住宅取得環境が悪化するなか、補助など公的な住宅取得支援・リフォーム支援策とあわせて、住宅ローン選びがこれまで以上に重要になっている。

住宅ローンの金利が、日本銀行の政策金利引き上げにともない上昇基調にあるなか、住宅需要者の住宅ローン選びにも変化が現われている。その一つが固定金利型のニーズの高まりだ。これまで超低金利下にあっては金利の低さから変動金利型が8割前後を占めていたが、徐々に固定金利型の住宅ローンを選ぶ人が増えているのである。

（独）住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」によると、利用した金利タイプは「変動型」が75.0％と最も多いが、25年4月の前回調査から4.0ポイント減少した。代わって増加した「固定型」は、「全期間固定型」が10.1％（同1.3ポイント増）、「固定期間選択型」が14.9％（同2.7ポイント増）だ。7割を超える人が「今後1年間で住宅ローン金利は上昇する」とみていることから、固定金利型人気が高まりつつある（図1）。

実際、【フラット35】の借入申込みは増加傾向。2025年の申込件数は5万2693件と前年比35％増と大幅に伸びている。変動金利が上昇した24年10月以降、申込件数は前年声を続けており、金利上昇下で長期固定金利への関心が高まっていることがうかがえる。

こうしたなかで（独）住宅金融支援機構は、令和7年度の補正予算を受けて2026年にさまざまな制度拡充を行う。総合経済対策における「足元の物価高への対応の一環として固定金利型住宅ローンの利用の円滑化」を受けての対応だ。

融資限度額引上げ、面積要件も緩和

4月に改正が予定されているのが融資限度額の引き上げと床面積要件の緩和だ。これまで【フラット35】の融資限度額は「8000万円以下」であったが、これを「1億2000万円以下」に引き上げる。住宅価格の高騰に対応することが目的だ。

先の（独）住宅金融支援機構の調査によると、融資率（融資額÷住宅価格）は「90％超～100％以下」が24.1％と最も多く、「100％超」を含めると36.1に達する。足元の物価高・住宅価格高騰により住宅取得計画に「変化あり」との回答は63.1％（前回調査比6.4ポイント増）と6割を超え、その結果「予算を増やした（住宅ローンを増やした）」が22.0％と最も多くなっている。自己資金が足りなければ融資率をあげるしかなく、住宅価格高騰のなか「上限8000万円」では対応できないケースが増えてきているということだ。

4月改正のもう一つが【フラット35】の対象となる一戸建て住宅等における床面積要件の緩和だ。一戸建て住宅等における床面積の下限を、現行の「70㎡以上」から「50㎡以上」に引き下げる。

先の（独）住宅金融支援機構の調査における物価高・住宅価格高騰の影響の3位にあげられたのが「建物の広さ・階数・築年数を見直した」（14.7％、同3.8ポイント増）であり、住宅価格高騰のなか住宅を小さくして価格を抑えようという動きが広がっている。同調査で取得した住宅の広さをみても70㎡以上の割合は24年10月調査から徐々に減少傾向にあり、代わって50～60㎡未満と50㎡未満の割合が高まりつつある（図2）。

固定金利型への借換えも支援

また、3月には全期間固定金利の住宅ローンの借換えの円滑化を目的に、【フラット35】借換融資の見直しが予定されている。具体的には、これまで【フラット35】借換融資の対象外であった【フラット35】子育てプラスを対象とする。また、借換期間算出の基準となる年数をこれまでの35年から40年に延長する。これにより借入期間の上限は、〈40年-従前の住宅ローンの経過期間〉（借入期間の上限は35年）となる。なお、長期優良住宅と予備認定マンションまたは管理計画認定マンションはこれまで通り50年だ。

【フラット35】の申込み件数は前年比35％増であるが、なかでも伸びが著しいのが借換えで、25年は1152件と前年の466件から147％増と2.5倍近くになっている。特に若年層の借換えの増加、10年以内の早期借換え増加が特徴だ。

残価設定効果が見込める新ローン
間もなく取り扱いが開始

（独）住宅金融支援機構の一連の制度拡充のなかで大きなトピックといえるのが「特定残価設定ローン保険」の創設だ。

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