ジャパンホームシールド　戸建住宅の劣化リスクをAIが「見える化」

ジャパンホームシールドは、既存戸建住宅のリスク評価システム「住宅劣化推定AIエージェント」を開発。
既存住宅を扱う住宅会社・リフォーム会社・不動産会社を対象に、住宅の劣化リスクを事前に「見える化」し、戸建て住宅の買取再販・リノベ事業の成長をサポートするサービス「Homile（ホーミル）リノベナビ」の提供を開始した。

地盤調査事業でトップシェア（※）を誇る同社は、住宅インスペクション事業においても業界トップレベルのシェアを持つ。住宅インスペクション分野では国交省認定の建物状況調査において、大手不動産会社との取引で高いシェアを維持している。

※日本国内の新築着工【木造（持家・分譲）、プレハブ（鉄骨造・鉄筋コンクリート造）】の2025年度地盤解析実績件数において（同社調べ）

こうした豊富な住宅インスペクションのビッグデータを活用して、住宅の劣化推定機能を搭載した「住宅劣化推定AIエージェント」を開発した。このAIエージェントは、戸建住宅の劣化状況を高度に推定するシステムだ。最大の特徴は、ジャパンホームシールドが保有する建物点検データと、劣化推定AIにおいてエステートテクノローズのAI分析技術とを融合させた点にある。従来、住宅の資産価値評価や修繕計画の立案には専門家による目視点検が不可欠だったが、このAIは物件の基本情報や過去の傾向から、外壁や屋根などの劣化進行度をデジタル上で予測する。これにより、中古住宅取引の透明性を高め、適切なリフォーム時期の把握を支援する。建物情報の可視化を通じて、良質な住宅ストックの形成に寄与する仕組みである。

近年、住宅事業者の市場環境が大きく変わってきている。新築住宅価格の高騰により、従来の顧客が予算範囲から外れる状況がある。一方で、OB顧客からのリフォーム事業では、10万円～20万円程度の小規模工事が中心となり、事業規模として成立しにくいという課題もある。契約書作成などの事務手続きは工事規模に関わらず同じで、スタッフの疲弊につながっている。

そこで第3の選択肢として、注目を集めているのが戸建て住宅の買取再販事業だ。マンションの買取再販は既に飽和状態にあるのに対して、戸建住宅の買取再販はまだ未成熟で、大きな成長余地が残されている。一方で、戸建住宅では、建物の劣化状況や将来的なリスクが外観からは分かりにくく、購入検討時の心理的なハードルとなっている。こうした課題に対し、必ずしも専門的な調査を実施しなくても、建物の劣化に関する一定のリスクを事前に把握できる仕組みがあれば、購入検討時の不安軽減につながる。

田生裕典 取締役 事業開発本部本部長は、「劣化リスクを『見える化』することで、住宅の維持管理や評価に対する意識を業界全体で高め、安全・安心な既存住宅の流通促進に寄与することを目指し、『住宅劣化推定AIエージェント』の開発に至った」と話す。

さらに、同社は、このAIエージェントの技術を核に、戸建て買取再販・リノベ事業の成長をサポートする「Homileリノベナビ」の提供を開始した。

「Homileリノベナビ」は、物件調査工程での活用を想定している。従来は仕入れ担当者が半日から1日かけて行っていた相場価格調査、リフォーム費用算定、リスク評価などを約10分で完了できる。住所、土地・建物面積、築年数、構造・グレードなどの基本情報を入力することで、適正価格、周辺相場、エリア流動性、劣化リスク推定が一元的に表示される。

また、対象物件の適正価格に加え、周辺の中古住宅、新築住宅、マンションの相場価格を表示し、販売戦略の参考情報を提供する査定機能も備えている。

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