急激な物価高が拍車、賃金上昇は追い付かず　アフォーダブル住宅確保の重要性が増加

資材価格、土地価格の上昇により、住宅価格も高くならざるを得ない時代となり、住宅の取得環境は悪化し続けている。
特に2025年は、東京など大都市部で新築マンション価格の上昇が続いた。
こうした中で手頃な価格や家賃で居住できる「アフォーダブル住宅」確保の重要性が増している。

2025年は都市部の住宅価格高騰が止まらない1年となった。バブルの様相を呈しているのは新築マンションだ。不動産経済研究所の調査によると、2025年度上半期における首都圏の新築分譲マンションの平均価格は9489万円で過去最高となった。前年度同期比では1536万円ものアップとなり、3年連続で過去最高を更新している。地域別にみると、最も平均価格が高いのは東京23区で同20.4％増の1億3309万円だった。

新築マンションの価格高騰の背景には、実需用に基づかない、投機的な取引が影響しているともみられている。こうした中で千代田区は2025年7月、（一社）不動産協会に対して投機的な取引を抑制するため、5年間の転売禁止、同一名義者による複数物件の購入禁止を求める要請を行った。

この要請に対して、（一社）不動産協会は11月、分譲マンションの投機的短期転売を抑制するため、新たな対策を順次実施すると発表。1物件あたりの購入戸数と1回の販売期における登録可能戸数を制限するなど3つの柱から具体的な対策を示した。

また、国土交通省は11月、3大都市圏と地方4市（札幌・仙台・広島・福岡）の新築マンション約55万戸を対象に不動産登記情報を活用した新築マンション取引の調査を実施し初めて実施し公表した。短期売買について、保存登記期間24年1～6月における短期売買の状況をみると、東京都の8.5％を中心に神奈川県、大阪府、兵庫県の一部の地域で短期売買の割合が高く、増加する傾向が見られた。

2025年は新築マンションの高騰に関連して外国人バッシングも起こったが、国交省は同調査で、外国人による新築マンションの取得状況も調査。東京都の3.0％を中心に大阪府2.6％、京都府2.3％と一部の地域で国外からの取得割合が高く、増加する傾向が見られた。

2025年は、マンションほどではないが、戸建住宅の価格も上昇する1年となった。アットホームがまとめた「首都圏における新築戸建価格」によると、9月の1戸当たり平均価格は4807万円で前年同月比では5.6％（255万円）ものアップとなった。

さらに都市部に限れば、中古住宅の価格も賃料も上昇している。

LIFULL HOME'Sマーケットレポートによると、ファミリー向き中古マンションの平均掲載価格は、首都圏で5019万円となり、2021年2月の計測開始以降初めて5000万円を超えた。前年同月（3966万円）から1年で1053万円アップ（126.5％）の大幅な上昇となった。

賃料の上昇も著しい。LIFULL HOME'Sの調査によると、首都圏のファミリー向け賃貸住宅について、その募集賃料と消費者物価指数について2020年を100とした指数をみると、首都圏平均、東京都平均共ともに約1.5倍、東京23区で約1.4倍程度、都下平均で約1.3倍にもなっている。LIFULL HOME'S総研の中山登志朗副所長は「1990年代から40年近くマーケットの動向を見ているが、これだけ賃料が急上昇したことは過去にない」と話す。

世帯収入は伸び悩む

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