10万8409戸のアフォーダブル住宅を運営管理　集中管理やDXでオペレーションを効率化し低家賃を実現

全国47都道府県で2960棟・10万8409戸のアフォーダブル住宅「ビレッジハウス」を運営・管理するビレッジハウス・マネジメント。なぜアフォーダブル住宅なのか、どうして低賃料を実現しているのか。同社の取り組みを岩元社長に聞いた。

―2017年に雇用促進住宅を取得、「ビレッジハウス」のブランドで、全国でアフォーダブル住宅を展開しています。

岩元　雇用促進住宅は厚生労働省管轄の（独）高齢・障害・求職者雇用支援機構が開発・管理していましたが、15年に民間への売却が決まり、16年に入札がありました。公営住宅の供給はピークを過ぎて緩やかな減少局面を迎えていましたが、これからの日本にとって手頃な家賃の賃貸住宅は必要だと考えると同時に、古い建物を長期的に活用し家賃を低く設定できることはビジネスチャンスになると思いました。

17年にフォートレス・インベストメント・グループが雇用促進住宅10万5000室を取得、私たちが「ビレッジハウス」として運営・管理することになりました。最新の住宅へフルリノベーションするのではなく、一定のリノベーションを行うことで低家賃を実現しました。これだけの規模の戸数を一度に取得できるチャンスはそうそうあるものではなく、また、物件が全国に存在するということもリスクを分散できるという点で大きなポイントと考えました。

取得時点での入居率は33.6％でした。取得以前は限られたチャネルでしか入居者募集が行われていませんでしたが、ポータルサイトやウェブなど募集チャネルを広げることで稼働率を上げられると考えていました。また、早い段階から多言語化に対応するためコールセンターを設置し、対応言語も広げてきました。日本人だけでなく外国人にもしっかりと発信できるようにデジタル広告を打ち、ウェブサイトを整備するなど募集の間口を広げたことで、稼働率は取得から1年で42.7％、2年目に55.9％と急激に高まり、現在は83.6％になっています。

―当初から低所得者、高齢者単身、外国人などのニーズがあると考え、アフォーダブル住宅の提供を推進したのですか。

岩元　公営住宅の稼働率は高く、人気のあるエリアでは抽選待ちとなっていましたので、一定の需要はあると思っていました。来日する外国人労働者は基本的に賃貸需要層です。技能実習生であれば受け入れる企業が社宅を用意しなければなりませんから法人需要としての賃貸ニーズがあります。特定技能外国人ならば法人需要と個人需要の2つのパターンがありますが、いずれにせよ手頃な家賃の住宅へのニーズがあります。現在、外国人入居者の契約割合は18.1％にまで高まっています。ただ、外国人に限らず、どんな時代でも必ずアフォーダブル住宅の需要はあると考えています。

―それでは、なぜ、アフォーダブル住宅の取り組みが民間市場で少ないのでしょうか。

岩元　最も大きな理由は、新築で建てると安い家賃で提供することが難しいということです。特に近年は建築費が高騰しており、家賃を抑えて提供することは非常に難しいのが現実です。

「ビレッジハウス」のビジネスモデルは、雇用促進住宅という全国のポートフォリオを、比較的低価格で取得できたことが大きなポイントです。

もう一点は、これまで古い建物が残されてこなかったということもあります。高度成長期の賃貸住宅市場では、公営住宅やUR都市機構が供給役割を担っており、民間で残していくような物件が多くはありませんでした。さらにスクラップ＆ビルドの流れの中でそれらの住宅も取り壊されてきました。

これから90年代、2000年代に建てられた住宅が残され、維持・活用されていけば、それが将来のアフォーダブル住宅になっていくはずです。

築30年、40年といった古い団地、集合住宅であれば管理上の効率も見込めることから、アフォーダブル住宅のポートフォリオとして活用していくことを常に考えています。実際、これまでにUR都市機構から計5回の入札で約4700室を取得し、稼働率も上げられています。昨今、ニュータウンの再生が大きな課題として浮上していますが、この領域も期待できます。
民間事業者として築古の住宅を管理するという点においては、私たちは誰よりも知識と経験を豊富に持っていると思っていますので、その強みを発揮していきたいと考えています。

全国550人の“管理人〟を直接雇用

―実際に運用していく過程ではどのような取り組みを行ってきたのですか。

---

この記事はプレミアム会員限定記事です

プレミアム会員になると続きをお読みいただけます。
料金・詳細はこちら