どうなる2021年の住宅マーケット③

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【空き家市場】コロナで空き家活用に新メニュー　ワーケーションなどでの活用進むか

空き家特措法施行から5年経ち、自治体による除却などの空き家対策は進む。一方で、これまで空き家の“活用市場”は足踏みしていたが、コロナ禍で注目を浴びるワーケーション施設への活用などで市場が活発化する可能性がある。

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空き家の除却が進む
所有者判明の3分の1に

総務省が5年に1度実施している「住宅・土地統計調査」によると、2018年時点の空き家は846万戸と、2015年に比べて26万戸（3.2%）増加している。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）についても、13.6%と2015年から0.1ポイント上昇し,過去最高となっている。さらに、野村総合研究所では、「今後も空き家率の上昇は避けられず、空き家特借法施行後の除去率の水準が継続する場合でも2033年には17.9%になる可能性がある」と予測している。

空き家は活用できるものは活用し、活用できない危険なものは除却する必要があるが、従来は除却が進んでいなかった。それは、所有者不明な空き家が多いことや、独自に条例を制定しない自治体では行政代執行で除却できなかったためである。

しかし、国により2015年に空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家特措法）が施行され、空き家の所有者を特定しやすいように環境整備がなされるとともに、周囲に被害を与える可能性のある危険な空き家「特定空家」を対象に、自治体が行政代執行で強制的に除却できることが認められた。また、空き家特措法で自治体の空き家対策計画の策定が促され独自の条例を制定する自治体が出てきたことで、除却が進んできている。

国土交通省によると、2020年3月末日時点で自治体が所有者を特定した空き家は全国に約30万物件（このうち特定空家は3万物件）あるが、除却された空き家は約9万物件と、3分の1に達する。また、2020年1月には滋賀県で全国初の行政代執行による分譲マンションの除却も行われており、2015年の空き家特措法をきっかけに、着実に空き家の除却が進んできている。

活用市場の本格化へ改修資金
を負担活用メニューも多彩に

空き家の除却が進められている一方で、民間事業者による“活用”の市場はまだ本格的には花開いていないというのが実情だ。

その大きな理由の一つが、空き家の改修資金の問題である。空き家は築年劣化し何らかの改修が必要なものも多いが、ジェクトワンが全国300人に実施した調査によると、空き家活用にあたり改修にお金が掛かることを懸念する人が29.7%おり、回答者で空き家改修を行った人の実際の改修費は平均で約344万円も掛かっている。

こうしたことから、空き家を活用したいと考えても、改修資金がハードルになっているケースも多いが、ここにきて、こうした課題の解決を図るサービスも出てきている。

例えば、ジェクトワンが首都圏で展開する「アキサポ」は、同社が空き家を借り受け、リノベーションした後、一定期間サブリースする。ジェクトワンがリノベーション費用を持つため、オーナーはコスト負担ゼロで空き家の価値を向上できる仕組みだ。活用はしたいが資金面で難しいとの悩みを持つオーナーに対してソリューションを提供、空き家活用を促す。負の資産である空き家から収益を生み出す仕組みとも言えよう。

ルーヴィス（横浜市・福井信行社長）の「カリアゲ」など、アキサポのようにオーナーがコスト負担ゼロで空き家の価値を向上できる仕組みは他でも出てきており、今後、こうした仕組みが広がってくれば、2021年は空き家活用が本格化してくる可能性がある。

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