新たな住宅投資を呼び込むリ・バース60

（独）住宅金融支援機構のリバースモーゲージ型住宅ローン「リ・バース60」の利用実績が急増している。2019年度の申込者の属性は、平均年齢が70歳、年収338万円となっており、新たな住宅投資を行うことが難しかったシニア層に新たな選択肢をもたらしつつあるようだ。

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リ・バース60は、（独）住宅金融支援機構の住宅融資保険を活用した金融機関によるリバースモーゲージ型の住宅ローン。満60歳以上の人が利用可能で、自宅と土地を担保として、住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換え、セカンドハウスの建設・購入、サービス付き高齢者向け住宅への入居一時金などに使える資金を融資する。子世帯が住宅を建設・購入する際に資金を援助するケースでも活用できる。

リバースモーゲージ型の住宅ローンであるため、毎月の支払は利息のみ。元金などは利用者が死亡した際に相続人が一括して返済するか、もしくは担保物件を売却することで返済する。

ただし、一般的なリバースモーゲージは融資を受けた資金を老後の生活資金などにも活用できるが、前述したようにリ・バース60では住宅関連に使用用途が限られている。

同機構によると、2019年度のリ・バース60の利用実績は、付保申請戸数が前年度の511戸から980戸にまで大きく増加している。付保実績戸数も294戸から687戸まで大幅に増加。

増加の理由について同機構では、高齢者向け住宅ローンのラインナップを揃える金融機関が増えていることや、ノンリコース型の導入などの商品性の改善によって利用しやすくなったことなどを挙げている。

従来のリコース型の商品では、物件を処分して元金を返済する際にローンが残ってしまうと、債務を相続人に請求する必要があった。

対してノンリコース型では、その必要がなく、相続人へ迷惑をかける心配をすることなく融資を受けることができるというわけだ。ただし、リコース型に比べて金融機関が同機構に払う保険料率が高くなるため、毎月支払う利息も高くなる。

2019年度の申込実績のうち、98.3%がノンリコース型となっている。

2019年度におけるリ・バース60の申込者の属性は、平均年齢が70歳、平均年収が338万円。対して、2018年度におけるフラット35の借入申込者の平均年齢は40.1歳。平均年収は598万円。

当然ではあるが、申込者の属性に大きな差があり、フラット35による資金調達が難しいシニア層にリ・バース60が新たな選択肢をもたらしていると言えそうだ。

言い換えると、これまでは潜在化したままであったシニア層の新たな住宅投資を顕在化しつつあるようだ。

リ・バース60で調達した資金の使途については、戸建新築33.6%、戸建リフォーム24.8%、新築マンション購入21.0%、借換え14.9%、中古マンション購入3.2%、中古戸建購入1.3%、新築戸建購入0.8%、マンションリフォーム0.4%となっている。

なお、融資額の上限は、担保物件の評価額の50%、または60%。建て替えの場合、担保評価額は「建て替え資金」と「土地の評価額」を合計できる。そのため、建て替えに必要な資金の半分以上の融資を受けることもできるという。