住宅金融支援機構が残価設定型ローン保険など　住宅価格高騰に対応し金融面からの支援を拡充

（独）住宅金融支援機構が、「特定残価設定ローン保険」の創設や、【フラット35】融資限度額の引き上げなどの制度拡充を発表した。これらは2025年11月に閣議決定された『「強い経済」を実現する総合経済対策』における物価高騰などへの対策の一環として「【フラット35】の融資限度額引上げ等の固定金利型住宅ローンの利用の円滑化」が掲げられていることを踏まえての対応だ。

住宅価格の高騰はもとより、地価上昇、住宅ローン金利の上昇などにより住宅取得環境が悪化しており、住宅取得者に対する支援が強く求められている。

一連の制度拡充のなかで注目されるのが「特定残価設定ローン保険の創設」だ。「残価設定ローン」とは、借入金額から将来的な住宅の価値（残価）を差し引いた金額を返済する仕組みで、月々の返済負担を軽減できることが大きなポイントだ。民間金融機関による同ローンの提供を支援するため、残価が当初の想定を下回った場合の残価の未回収リスクを引受け、損失をカバーする保険制度を創設する。

通常のローン（元利払い）とリバースモーゲージ型住宅ローン（利払い）を組み合わせた融資で、死亡時のほか住宅売却時にも残価部分を債務が残らないノンリコースとし、差額が生じても住宅金融支援機構の保険でカバー、債務者に請求しないようにする。

住宅価格高騰のなか住宅ローン返済期間が長期化している。35年超で返済することで月々の返済額を低く抑えることができるためだ。しかし、利息を含めた総返済額が増加するだけでなく、定年退職した後にも返済が続くというリスクを抱えることになる。こうしたなかで「残価設定ローン」に対する注目が高まりつつある。同支援機構では、2026年3月から同制度をスタートする予定だ。

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