ポラスガーデンヒルズ　風致地区、治水ルールを解決する緑のフットパス

ポラスガーデンヒルズが、千葉県市川市に21棟の分譲地「NOEN（ノエン）市川」を開発した。
厳しい治水ルールと風致地区という2つの制約をフットパスで解消し、緑あふれるまちなみを実現した。

NOEN市川は、千葉県市川市北総線矢切駅から徒歩15分の高台に位置する。弥生時代からの集落跡「国府台遺跡」に近接した歴史のあるエリアで、かつ近隣に学校が9つある市内屈指の文教地区でもある。分譲地の奥からは江戸川を見下ろすことができる。近隣の高校出身で、用地取得を担当した同社京葉事業所用地開発課の北川正俊主査は「江戸川を見下ろすロケーションや、天気がいい日はスカイツリーや富士山がみえることが最大の決め手だった」と話した。

「農園」をモチーフにした第一弾プロジェクト「NOEN柏・逆井」に続く、「NOEN」の第二弾として、第一弾と同様、estplus17のグリーンコーディネーター小西範揚氏、YKK　APと連携。まち全体を緑あふれる公園のようにするまちづくりに努めた。

高台の良いロケーションである反面、開発には土地特有の課題もあった。1つは市川市の厳しい治水ルール「市民あま水条例」。川の氾濫などが起こらぬよう、敷地内で雨水を一時的に貯留・浸透させることが厳格に求められるため、敷地の周りを壁で囲む必要がある。もう1つは、風致地区の制約。厳しい建ぺい率や、建物を後退させるセットバックのルールなどがあり、空き地が必然的に生まれる。「これらのルールに従うと敷地内には活用しきれない空地が生まれ、雨水を貯留するための壁が物理的に家と家を分断する要因となりかねない」（設計部企画設計課1係　近藤智参事）。

こうした問題を解決する手段として、住宅の間にフットパスを設けた。建物を建てられないセットバック部分を連結させ、そこに治水機能を持たせた緑豊かなメインストリートを構築。ただの通路ではなく、ベンチを配置し、植物を共に育てる「エディブルガーデン」を設けることで、住民同士の日常的な挨拶や触れ合いが生まれるコミュニティ空間を実現した。

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