都心の築浅中古投資用マンションと、2017年に同一区内で分譲された新築投資用マンションとの価格差は、平均1046万円であることが、東京23区投資用マンション販売、2万戸以上の賃貸管理などを行う日本財託グループが実施した「2017年日本財託販売の築10年未満中古投資用マンションの販売価格調査」でわかった。

23区の中で2017年に新築分譲があった17区において、新築投資用マンションの平均分譲価格は3023万円だった。

*新築価格データ出典:不動産経済研究所『投資用マンション市場動向2018』より2017年の23区内年間新築分譲データ4,042件を抽出
*中古価格データ出典:日本財託2017年販売物件データより、2017年時点で築10年未満物件のデータ180件を抽出
*手取り利回り:(年間家賃-建物管理費-修繕積立金-管理代行手数料)÷販売価格×100
※目黒区は当社販売物件に該当物件なし。また、千代田区、中央区、文京区、杉並区は分譲物件なしだが、中古販売物件あり。
※日本財託では市場で流通する中古物件を買取り、投資家向けに販売(買取再販)している。

一方、同一区内に所在し、同社が販売した築10年未満の中古投資用マンションの平均価格は、1977万円。新築と築浅中古の平均価格差は1046万円となり、築浅中古の購入価格は、ほとんどの区で新築の6~7割程度の価格を目安にできることがわかった。

23区別にみると、新築と築浅中古の価格差が大きかったのは、荒川区で1720万円、最も価格差が小さかったのは、足立区で527万円となった。

また、同社が販売した築浅中古物件の平均手取り利回りは4.35%。収益性が評価され、立地が良い物件を中心に築浅物件は個人投資家などからも人気を集めているという。

一方で、1㎡あたりの販売価格で見ると、新築の平均価格は111万2000円。築浅中古の平均価格は87万4000円で、新築の約8割だった。

平均占有面積は、新築が平均27.19㎡、築浅中古が21.88㎡で、新築が築浅中古に比べて平均5.31㎡広く、専有面積の違いが、新築と築浅中古の戸あたりの販売価格の差を押し広げていることがうかがえる。

また、新築分譲の投資用マンションは、各区の条例や建築指導要綱の改正で、流通する中古物件の建築時よりも最低専有面積基準が上がっていることにより、平均面積が広くなっていると考えられる。

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