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よそ者、若者、古参が仕掛ける業界革新

短期連載「メイク・住宅産業・グレイト・アゲイン」【第1回】

住宅産業は成熟産業だという見方がある。新築戸建ての減少が止まらない、中長期的な市場拡大は見込めないからと。しかし海外では別の風景が見える。人口増と人口の都市集中で、大規模な住宅需要が途上国や新興国で生まれている。都市住民の所得水準は日本人に匹敵する。欧米では、単身世帯と高齢者の増加に対応したリノベーションや新築の需要が旺盛だ。都市における住宅需要の拡大は、大規模商業施設の新設需要も喚起する。民泊ブームに対応するためホテル業界も変わり始めた。デジタル技術を核とする「スマート化」の波とも連動する。住宅を含む不動産業界は量的にも質的にも激変期に入った。世界最大の不動産見本市MIPIM(仏カンヌ)から報告する。

世界最大の不動産市で、業界激変の予感

「万引き家族」が最高賞の「パルムドール」に輝いたカンヌ映画祭(5月)。同じ会場でMIPIMは毎年3月に開かれる。映画祭よりも大量のシャンパンが抜かれる不動産見本市としても知られる。出展者は都市と不動産関連の企業3000社余り。万博のように、国、地域ごとに展示館やブースが設けられ、地域の名物料理をつまみながら各地の不動産を見て歩く。昼間からシャンパンを片手に、市長や社長のプレゼンを聞き、商談が行われる。停泊中の豪華ヨットで会合する企業もある。

ベルリンの壁が崩壊した翌年の1990年、欧州不動産市場の拡大を見越し、フランス不動産界の大立物2人が始めた。各界のトップだけの会合にしようと、参加費を高額に設定した。今年は一人1200€(日本円で16万円)。初年度からパリ、ロンドン、フランクフルト、プラハなど大都市の市長級が参加し、投資を呼びかけた。住宅や不動産の会社も同行させた。MIPIMはキーマンと集中的に会って商売を広げる特権的な空間になった。「MIPIMに集まる人々とそれ以外」に業界人が2分されたという神話が生まれるのに時間はかからなかった。神話につられ「我も」と考える2番手以下の人々が争ってプラチナチケットに手を出した。こう語るのは、パオラ・ルイーニ女史。フランスの不動産経済誌の記者として初回から記事を書いてきた。

カンヌ映画祭と同じ会場で行われるMIPIM。出展者は都市と不動産関連の企業だ

今では投資家5400名を含む2万6000人が参加し、100か国以上から3000社が出展する見本市に成長した。当初は一緒だったホテルやモールは、やがて別の見本市(会場は同じ)として独立し、こちらも盛況が伝えられる。創始者の2人はカンヌ経済と業界への貢献を評価され、フランス政府から最高勲章を与えられた。

住宅と不動産の市場はもともとローカルな性格を持ち、“顔”がモノをいう。創設から28年たって、市場もMIPIMもグローバル化とデジタル化が進んだ、と関係者は語る。そのMIPIMで、業界の攪乱者、革新者に会った。しかも、出会いの最初は、MIPIMが用意した登録者専用サイトからの面会依頼だった。

ルイーニ女史は不動産経済誌の記者として、MIPIMと不動産業の変化を見つめてきた

市場変化に遅れる業界に若手が決起

メールの発信者、ビンセント・パヴァネーロはフランスの大手住宅会社の資産マネージャーだった。30代前半に見える。今春、「メイク・不動産業・グレイト・アゲイン(不動産業を再び偉大に)」(不動産業テック出版社)を出した。タイトルに業界出身のトランプ米大統領のスローガンを借用した。

ビンセントは言う。「人口増と都市化で住宅需要が世界的に急増した。先進国では単身世帯と高齢者の増加で、既築のリノベーションに加え新築の需要も多い。一方で土地取得、建設、販売、起債のコストも上昇した。価格を抑え需要に応えるのが業界の責任だが、対応出来ていない。デジタル技術やAI(人工知能)、さらに仮想通貨も取り入れ、金、知恵、資材を世界中から短期間で集めることが必要だが、業界の主流は遅れている」。

今の住宅・不動産業界は、フィンテックに席巻される前の銀行業界に似ている、2、3年後には不動産テックで業界の淘汰が起きると、彼は予測した。新起業(スタートアップ)の住宅・不動産業者を集め、規制や業界慣習の改革を話し合うイベントを昨年実施した。モール業界の大物がスポンサーになった。産業の未来を研究するシンクタンクを設立し、会社の支持も取付けた。以来、政府への政策提言を行う。

その過程で生まれたのが前掲の書籍である。民泊サイトのエアービーアンドビー(米国)や、建設工程のデジタル化、オフサイト化を進めるKaterra(カテラ、米国)など資産総額で上位100社のスタートアップ・リストもまとめた。最大手が資産額7000億円のWeWork社(米国)で、スタートアップを主要顧客とするスタートアップ不動産業だ。100社のうち上位10社を米国と中国の企業で半々を占める。100社にランク入りしているのは米国75社、中国と英国が7社、フランスが4社、ドイツとインドが3社ずつ。日本はゼロ。

「メイク・不動産業・グレイト・アゲイン」を出版したパヴァネーロはフランスの大手住宅会社の資産マネージャー

よそ者と古参が進める不動産取引のスマート化

不動産取引のデジタル化を進めるElocations(イー・ロケーションズ)社の共同創業者ニコラス・ソーエネンは他業界からの転入者だ。30代前半だろうか。チョコレート大手のリンツチョコで南アフリカ支社長を務めた後、化粧品大手のロレアル社に転じ、今年2月にElocations社の共同創業者になった。伝統的な不動産業に限界を感じていた古参のマーク・ローベと意気投合したと語る。

同社はルイヴィトンなど一流ブランド企業の出店をサポートする。「オンラインショッピングが興隆する一方で、ハイ・ストリート(主要繁華街の目抜き通り)での買い物も増えている。出店ニーズの高いハイ・ストリートで、従来よりも高付加価値で低コストの不動産を提供する」と語る。

コミッション商売の他に、「分散型台帳技術(ブロックチェーン)」を活用した「スマート契約」の作成自体も主力商品だ。不動産取引に伴う資金決済の際、金融機関を介在させずに、しかも合法的に決済を行うための証明手続きを行う。従来の取引では、中央銀行(中銀)が口座を通じて金融機関の動向を把握しているので取引者の匿名性はない。「スマート契約」は取引者の「匿名性」を確保する。また従来の資金決済は、中銀のコンピューターが稼働する時間帯と、当座預金開設が認可された金融機関に限定され、それが取引コストを引き上げていた。スマート契約はこのコストを省く。仮想通貨を導入することで、世界中から投資を呼び込むこともできる。

さらにハイ・ストリートで購買した消費者のクレジットカード情報を購入し、それを数学者が分析しストリートごとの客層を調べる。これも商品の一つだ。今年5月には、仮想通貨でのIPO(新規株式公開)も行った。

MIPIMでも、不動産テックに絞ったセミナーに多数のスタートアップが登場した。6月にはパリで大規模な不動産テック展が行われ、IPOに参加する投資家で盛況だった。住宅を含む不動産業界は量的にも質的にも激変期に入った。

ELocations社の共同創業者
ソーエネンはブロックチェーンを活用した「スマート契約」で不動産取引のデジタル化を進める
映画スターの絵があちこちの建物に描かれるカンヌの市内

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ハウジング・トリビューンVol.633(2022年1号)

特集:

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2022年は住宅産業のなかでどんなマーケットが拡大し、ビジネスチャンスとなるのか──。

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